【转载】卷入开发商暴雷，监理单位应如何应对？

    1.房产项目资金监管的背景介绍

所谓“资金监管”，就是一种为了避免因房产公司转移售楼所得资金而造成工程无法按时完工，保证楼盘不烂尾，能顺利交付给购房的业主而进行的第三方监管行为，通常称之为“保交付”，同时其也可保障各参建方的利益；一般要求房产公司在监管账户上留足未完成支付的工程款的120%～150%。

政府对房产项目售楼资金的监管已进行十余年。以浙江省为例，政府制订了资金监管的合同范本，由银行掌控资金的拨付。房产公司用售楼所得资金支付各项费用时需要向银行提出申请，由监理公司证明工程进度或者已完成建安投资额，银行审核后拨款。合同规定，如果监理公司提供了虚假的工程进度，项目出现因资金问题引起烂尾情况，那么监理公司须承担连带责任；不过，在这个合同中，监理公司只有配合出具证明的义务，没有任何权利。房产市场兴旺时，一般不会出现烂尾的楼盘，资金监管环节也就不会出现问题，或者说，就是过程中出现了问题，最后也会得到解决。然而，在当下房产公司“爆雷”、楼盘无法按时交付时有发生的情况下，很多地方政府参与到了“资金监管”当中，对监理公司提供的证明材料也从以前的只要证明形象进度升级到具体的应付工程款。

如果监理公司按照房产公司的要求提供了项目应付工程款证明，但房产公司因资金不足而无法按时交房，那么监理公司也难以独善其身。在房价高的城市，也许一个项目的监理费还没有一套房子的售价高，一个监理公司一年的利润可能还买不来一套房子，这个“连带责任”是监理公司承担不起的。因此，如何不掉入“资金监管”的尴尬处境成了监理公司的重要课题。

2. 监理公司在资金监管中面临的困难

监理在售楼资金监管过程中承担的角色是无偿证明项目应付工程款，但实际上存在诸多困难，具体如下。

（1）监理是受业主委托来管理项目的，而现在反过来要求监理人来制约建设单位的行为，使得监理处于非常尴尬的处境。对于在建楼盘售出后回笼的售楼资金，房产公司不会情愿让其躺在监管账户里，一定会千方百计地将资金转移到能发挥更大作用的地方，或买地、或投资、或还开发贷、或用于支付其他项目的工程款。对此，房产公司的常用做法是利用旗下控股的子公司，通过虚拟的合同将资金转出监管账户。

（2）现阶段，监理的主要工作聚焦在施工现场的安全管理和质量控制方面，监理的投资控制只是体现在某项工作是否完成、是否合格、是否属于变更、变更的合理性以及变更涉及的工程量，并不对具体的工程量和相应的应付工程款进行控制。这是属于造价咨询单位跟踪审计的职责。目前跟踪审计的取费往往高于监理费，让监理取代跟踪审计属于“角色错位”。

（3）房产项目上，建设单位很少能把各类合同交给监理，监理机构无法掌握各参建单位应该有多少权益，也就没有根据来判断是否应该付款、付多少款。

（4）建设单位支付开发贷、员工工资等也要求监理单位盖章，实际上这些与监理无关。

3. 监理对策

  起初，监理尝试根据工地实际完成的工程量估算工程款予以签字证明，但当建设单位拿出实际是虚拟的合同说要付款时，监理很难明确拒绝。监理单位不可能否决委托人的合同。

  监理签出工程款台账可以知道需要支付多少工程款，但当建设单位要求多付时，很难有理由拒绝签字。监理手中可能没有合同，即使有合同也可能是虚拟合同。

  笔者考虑，由建设单位提供一揽子的合同和应付工程款清单（见表1），做到：一是工程总额与在住建部门备案的总额一致，二是施工面全覆盖，第三已付款必须告知。建设单位要求监理单位签署：从监管资金中给付工程款时，总监理工程师（以下简称“总监”）应仔细核对所付款项是否在清单中、是否超付。确认无误后提交公司盖章。审核时，要把握以下几点。

（1）监理单位要积极了解、掌握各地政府对于商品房预售资金监管的政策与要求。

（2）建设单位给出的清单中，总建安造价是否在合理的范围内，是否包含了全部施工内容，是否存在重复施工内容。如果工程在早期，一些分包施工单位尚未确定的，可以先用暂定价替代。如果明显高于市场价，需要与监管资金主管部门进行沟通，提示主管部门放大资金监管量。

（3）做好资金监管的台账。依据的材料必须包括建设单位提供的付款要求、清单和受款单位的签字盖章，必须留底，并且尽量收集到所有合同的复印件。

（4）对工程款以外支付款项不能签署“同意”或者“情况属实”等类似意见，因为监理单位确实不了解情况，而且其是在“保交付”的资金监管以外的内容。只要被监管资金数量能够满足“保交付”的要求，譬如达到全部应付建安相关费用的130%，多余资金是可以由房产公司用于偿还“开发贷”、填补土地款等的，但这些费用不应该有监理单位参与。

（5）对同意支付的意见，应明确签署施工合同额、施工范围、已给付金额、同意本次付款额、本次支付后的剩余待付工程款额，不要怕麻烦。

4  实施中一些情况的处理

4.1  建设单位不愿意给清单

对于项目资金监管清单，大部分房产公司是理解和配合的，或者觉得政府要求的必须经监理单位签字盖章而不得不予以配合，但一些房产公司觉得监理是其委托的，必须无条件配合其工作，而不存在向监理单位提供材料的必要。其实，这是监理单位必须履行的一个职责，而让房产公司提供清单也是为了最大限度地配合其简化签字盖章手续。建设单位不提供资料，监理就没有依据进行盖章。如果每次付钱都要各方争来争去地讨论这笔钱到底该不该付，对大家来说都是负累；把这层意思解释清楚后，建设单位本着把事情办好的原则，一般都会选择配合。

4.2  总监怯于向建设单位提要求

工作能力不够强的项目总监往往不敢对建设单位提要求，也没有能力说清监理的管理意图，而建设单位也不会把他的话当回事。房产项目资金监管与安全和质量管理不一样，一旦失控，监理公司就可能被政府和法院追究烂尾的连带责任，“一朝失陷”。面对这种情况，监理公司首先要明确，凡涉及监管资金盖章的情况，总监必须向公司提交书面的同意或者不同意盖章的意见及其依据；无依据或者依据不充分的，不能盖章。必要时应派遣有能力的人员与建设单位进行沟通。

有的总监会提出自己建立工程款支付台账，并以此作为给建设单位签字盖章的依据，但这是不现实的，也违反了监理工作的程序。监理工作的依据是法律法规、设计文件、建设单位提供的合同及其他相关文件。监理自己的台账很难作为反驳建设单位要求的依据。

4.3  建设单位不肯提供已支付款项

如果项目前期没有得到认真监管，售楼资金已被大量转移出监管账户，剩余资金已不够支付剩余工程款，建设单位往往就不肯提供已支付款项的情况。监理单位没有责任、义务和权利去追查真相，也没有必要为了有可能拿不到手的监理费而去承担为这种无良房产商“陪葬”的风险。

4.4  建设单位用假公章绕开监理单位

一旦发现建设单位用假公章的情况，就应立即向建设单位行文要求其书面澄清侵权范围并保证以后不再犯。如果得不到满足或者侵权范围已超出可控范围，应毫不犹豫向主管部门书面报告情况并声明对以前的相关证明不予确认，主管部门一般不会置之不理。当然，可以“先礼后兵”，在善后过程中，假如事情还没到不可挽回的程度也不宜采取过于决绝的方式，“一棍子打死”。

4.5  清单中的相关合同总额明显超出合理范畴

若清单中的相关合同总额明显超出合理范畴，应到主管部门求证备案情况：如果总额不同，则应让建设单位重新提供清单；如果相同，则不要过于较劲，毕竟政府会根据这个清单总额控制监管账户的余额。这时，监理也需要关注已签出的工程款与工程实际进度的符合性，至少要能控制住待支付工程款与监管账户余额的相关性。

5  对监理参与售楼资金监管的思考

5.1  监理单位不应该是资金监管过程中的责任人

房产预售实质上是政府给予房产公司的一种“背书”。楼市欣欣向荣时很少出现烂尾楼的情况，或者说即便有烂尾的情况，也能通过一些渠道予以解决；但在楼市向下的当下，“保交付”成了政府维稳的重要工作，资金监管则成了“保交付”的重要抓手。

资金监管的对象实际上是房产公司，但监理是房产公司委托的，现在反过来要对房产公司进行监管，处境实在是尴尬。按法理，监理应该是回避的一方，但现实是监理单位莫名其妙地在没有任何利益的情况下承担了一个根本无法承担的责任。

5.2  关注重点

许多人以为房子卖不出去而烂尾的楼盘是最令人担心的，但实际上，一个楼盘都卖完了而售楼所得被房产公司转移了，其后房产公司的现金流接济不上，这样的烂尾才是最可怕的。有存货就有可能被人接盘，还有希望；钱花完了再烂尾就没有希望了。因此，最重要的是盯着监管账户中的余额与剩余未支付的工程款是否匹配，而不是去纠结每一笔工程款到底应该是多少钱。另一方面，也不要认为一个楼盘卖得好就不会烂尾，要时刻保持警醒。

5.3  加强与主管部门的沟通

笔者曾经遇到过这样一种情况：资金监管协议由项目所在地建设行政主管部门、街道、监管银行、房产公司和监理单位五方签署，其中违约条款共计六条，其中四条与监理单位相关，但未写明监理单位获取项目监管资金情况的途径；经与主管部门沟通后，最后只留下了监理人应如实反映项目施工形象进度这一职责及承担相应法律责任的条款。政府部门是有“保交付”的责任的，因此，在资金监管方面遇到前述问题时，监理可寻求他们的帮助或者到有关部门汇报和求证。